🐺 ЛИСЬЯ НОРА-ИЛИ КАК ЛЕГАЛЬНО ОБОЙТИ ЗАКОН О СТРОЕНИЯХ НА ЗЕМЛЯХ СЕЛЬХОЗНАЗНАЧЕНИЯ 📋
В народе бытует мнение, активно внушаемое повсеместно чиновниками разного ранга, что на землях сельхозназначения строиться нельзя. Будьте уверены друзья, строиться не только можно, но и нужно, единственный нюанс - в этих строениях нельзя будет прописаться, однако жить там можно, и даже очень неплохо жить! Дома, разрешения на строительство не требуют, потому можно строиться свободно, а проекты могут быть любыми - на что фантазии хватит. Итак, такие дома называются "Лисья нора".
По простому если-то представьте себе блиндаж-как во время великой Отечественной..., только не заглубленный в землю, а наоборот, чуть приподнятый над уровнем земли, и засыпанный со всех сторон грунтом, собственно на рисунке всё прекрасно видно. Такая засыпка называется обваловка. За счет такой обваловки, дом кажется больше, чем он есть на самом деле, однако его жилая площадь такая же, как у обычного дома.
А теперь подумайте-насколько проще сделать такой дом, по сравнению с традиционным строительством: основной строй материал под ногами-это грунт, нужны лишь бревна или брус на каркас и самые дешевые доски на перемычки и наружную обшивку, в дальнейшем все застилается пленкой и засыпается. Вот собственно и всё строительство, ну а на внутреннюю отделку каждый горазд по своему: кому то хочется природной первозданности, ну а кто то любит класс люкс с евроремонтом.
Стоит так же заметить, что внутренняя планировка любого дома типа «лисья нора» не имеет привязки к внешней форме и дизайну дома и Вы можете располагать комнаты не вплотную, а так , как захотите, удаляя их друг от друга на любое расстояние, соединив между собой коридорами, это дает неограниченные возможности при планировке дома, уменьшение теплопотерь между комнатами и высокую шумоизоляцию, что очень важно для больших семей, при минимальных материальных затратах, а также возможность приращивать дополнительные площади в случае увеличения семьи без потери внешнего дизайна, так называемый «растущий» дом.
А теперь чуть поподробнее о самих домах, построенных по проекту "лисья нора".
«Лисья нора» - это земляной холм. Такой дом можно сооружать с любым заглублением либо вообще строить на уровне обычного дома.Если угол наклона стен выполнить в 45 градусов, то он практически не создаст тени, т.к. угол летнего солнцестояния на широте Москвы примерно этому и равен. Незначительная тень создается в утренние и вечерние часы с запада и востока от постройки. К тому же, по факту- это дом-клумба, Вы можете засадить его стены хоть цветами, хоть картошкой... на что фантазии хватит. С каждым годом земля более уплотняется, а корни трав и кустарников так скрепляют поверхностный слой, что если даже убрать все внутренние опоры, он все равно будет себя держать. Выйдите на непаханый луг. Ведь все его пространство изрыто норами кротов, мышей, червей, но земля под Вами не проваливается. Не надо боятся проникновения корневой системы растений в дом, от этого существует простая защита… В зимнее время такой дом становится еще теплей, так как укрывается снежными одеялами, а снеговая нагрузка не создает дополнительного веса по причине промерзания верхнего земляного слоя. Пример тому - лед на реках. Внутри такого дома при любых внешних температурах сохраняется плюсовая температура, даже без отопления, из чего следует, что обогрев конструкции требует минимума затрат энергии. Стены его всегда дышат. Летом в нем прохладно.
При правильно сооруженной вентиляции в нем не бывает сырости, но и нет той сухости, которая бывает в квартирах в зимнее время, и влажность и холод, когда отключают тепло, что в основном и является причиной порчи мебели, отсыревания обоев и одежды, трещин в стенах, заклинивания и усыхания дверей и окон.
Внутренняя отделка дома может производиться из любых материалов, даже из дерева, так как существуют дешевые хорошо забытые способы его защиты от внешних условий. Также можно изготовить стены внутри из подручных материалов: глина, ива, камыш, солома, рогоз, дикий камень и т.п.
К тому же расход материалов на стены намного меньше, ведь они тоньше, так как служат лишь сдерживающим фактором от осыпания земли (при толщине обваловки в полтора метра о теплоемкости заботится не надо: до семидесятой параллели практически выдерживают любые морозы). Гидроизоляция кровли может быть выполнена из обычного рубероида в 2 слоя (самый дешевый материал), но можно и без него при наличии хорошего глиняного замка (из хорошо промешенной глины) толщиной 15-20 см или бересты, которая не гниет в земле сотни лет и не боится пожаров, при этом отлично держит тепло (да, да, это не опечатка: существуют такие старинные технологии). Слой земли на кровле толщиной в один метр через год после укладки не способен промочить ни один ливень. Снеговые воды сходят более равномерно, а земля под снегом всегда немного промерзшая, что отлично сдерживает проникновение воды вглубь. Не образуется нижних ледяных корок, а значит нет вероятности схода снежной лавины (да и сходить практически некуда). Нужны лишь хорошие отводные канавы вокруг всего строения с уклоном в одну сторону, засеянные хорошей травкой (вместо бетонных, железных или иных лотков), к примеру, полевицей, пыреем и т.п. Фундаменты также не нужны или нужны чисто символически под опоры, так как промерзать нечему, а следовательно, нет вспучивания грунтов.
Внутренняя отделка как у обычного дома, хотя и здесь масса способов экономии средств и времени, не считая долговечности. К примеру, полы, которые можно оставить земляными, накрыв их циновками (коврик из природного материала). Или выложить из плитки, положив её на стяжку из лёгкого и тёплого бетона (есть и такие) или изготовить из дерева, положив на небольшие прокладки, или тот же бетон по принципу «плавающего паркета». В любом случае это не требует плит перекрытия или массивных деревянных переводов.
Рассмотрим теперь некоторые нюансы, которые возникают еще в головах сомневающихся.
Боязнь затопления - вещь весьма серьезная, но нигде не сказано, что данное строение следует сооружать на болоте, или в пойме реки, или котловане. Даже если Ваш участок относительно сырой, можно соорудить отводные канавы. От проникновения весенних верхних вод спасет толстый слой земли обваловки дома и приподнятость на 50-60 см от общего уровня земли входа в помещение.
Заглубление же самого дома зависит от уровня грунтовых вод и желания хозяина (хоть заройтесь под потолок, хоть вообще не зарывайтесь).
Сырость в помещении происходит в основном из-за плохой вентиляции, или малой теплоемкости стен, или неправильно расположенной системы отопления. Теплоемкость стен 1,5 метровой обваловкой не вызовет сомнения, ну а система вентиляции и отопления в Ваших руках. Наверное, многим приходилось наблюдать заплесневелые стены, отваливающиеся обои и штукатурку во вполне хороших внешне многоэтажных домах, спланированных и построенных профессионалами своего дела.
На вопрос о проникновении грызунов, кротов и прочих нежелательных соседей можно лишь добавить несколько слов. Мышами и крысами наши многоэтажки кишат ничуть не меньше, несмотря на то, что выполнены из кирпича и бетона, материала, якобы недоступного для грызунов. Приходилось встречать крыс и мышей и на 14 этаже. Муравьи и тараканы стали как бы неотъемлемой частью нашей обыденной жизни (у кого нет, могут увидеть в магазинах обилие химических средств защиты от данных сожителей). Кроты не роют свои ходы на такую глубину, так как охотятся за червями, которые питаются остатками растительности и находятся в плодородном верхнем слое 30-50 см. Да и стены он предпочитает обходить, а не взламывать. Для муравьев проделать ходы в полутораметровой стене, что для нас прорыть трехкилометровый тоннель под землей к хлебному магазину находящемуся напротив Вашего дома. Всем этим соседям нужен дом и корм. Причем дом они обустраивают только рядом с кормовой базой. Нет корма и дом им не нужен. Так что держите запасы продовольствия в специальных помещениях и живите спокойно без всех этих забот.
Боязнь обрушения кровель тоже не обоснована. Блиндажи, накрытые землёй, выдерживают даже бомбёжку. Нам, думаю, это не грозит. А слой земли в 1-1,5 м толщиной вполне выдерживает даже защищённые от воздействия влаги брёвна толщиной 15 см, но еще лучше арочная конструкция из любых материалов на песчаной подушке (о плитах перекрытия и говорить не стоит). Через год-два корни растений так всё скрепят, что грунты будут держать сами себя.
Остаётся вопрос освещённости. Этот вопрос осветим более широко, так как он имеет множество вариантов.
Начнем с традиционных окон в стенах на обычном для нас уровне 80-90 см от уровня пола. Это вполне возможно, только нужно предусмотреть при кладке стен маленькие «лоджии» вокруг окна, так как с боков и сверху от окна находится земляной вал. Земляной вал может и снизу доходить почти до уровня окна, но это не страшно. Его можно обложить плиткой, кирпичом, деревом и чем угодно, а можно просто засадить цветами или устроить минипарничек для свежей зелени. Утечки тепла послужат делу «процветания» (зелени в нашем случае). Если не нравится земля с цветничком на уровне окна, и этот вопрос разрешим. Достаточно утеплить пространство под окном с наружной стороны утолщением стен или стекловатой, рогозом, соломой и т.п.
Главным преимуществом такого строительства является то, что не нужно официального разрешения на строительство. Ведь лисья нора - это своего рода землянка (времянка), а времянки можно ставить в любом количестве не согласовывая ни с кем.
А теперь собственно о юридической стороне строительства каких бы то ни было сооружений на землях сельхоз назначения:
В связи с тем, что строительство зданий и сооружений, необходимых для крестьянского фермерского хозяйства, на земельных участках из категории «сельскохозяйственного назначения» с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» не распространено, существует ошибочная точка зрения о незаконности такого строительства. На практике проблемы возникают скорее не с законностью строительства, а с неосведомленностью местных органов власти и отсутствия у них практики выдачи разрешения на строительство на землях сельскохозяйственного назначения.
В соответствии со ст. 40. ЗК РФ Собственник земельного участка имеет право: 2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В соответствии со ст. 78 ЗК РФ земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество ...
Статья 43 Гражданского кодекса РФ «Осуществление прав на земельный участок» вполне однозначно говорит: «1. Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено настоящим Кодексом, федеральными законами».
В статье 6. Закона о КФХ N 74-ФЗ говорится: "1. В состав имущества фермерского хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки , мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственные и иные техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и иное необходимое для осуществления деятельности фермерского хозяйства имущество."
Далее в Статье 11 этого же Закона: "Состав имущества фермерского хозяйства: 1. Для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. 2. Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий." Статья 77 ЗК РФ предусматривает, что в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.
Таким образом, исходя из формулировок закона можно сделать вывод, что запрета на строительство зданий, строений, сооружений на землях сельскохозяйственного назначения нет. Единственным обязательным условием является использование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с видом разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства. Главное условие строительства зданий, строений, сооружений на землях сельскохозяйственного назначения – это их необходимость для осуществления деятельности фермерского хозяйства и регистрация собственника как фермера крестьянского фермерского хозяйства.
Из содержания ст. 79 ч. 3, в которой говориться, что для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, или сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости, для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений допускается предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества. Но каких-либо ограничений по качеству земель на которые возможно строительство и ввод в эксплуатацию зданий, строений и сооружений, необходимых для целей крестьянского фермерского хозяйства, законом не предусмотрено.
Строительство объекта может быть осуществлено на земельном участке собственника с соблюдением требований подпункта 2 пункта 1 ст. 40 и ст. 41 Земельного кодекса РФ, а также на земельном участке, приобретенном на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии с п. 2 ст. 30 и ст. 38 Земельного кодекса РФ. В этих случаях достаточно получить разрешение на строительство в соответствии со ст. 61 и 62 Градостроительного кодекса РФ.
Таким образом, для деятельности КФХ допускается наличие в составе имущества КФХ построек несельскохозяйственного назначения, т.е. жилого, рекреационного, промышленного и других назначений.
Всем добра и собственного жилья!
